Leitkonzept & Kennzahlen · WEITBLICK Franken

Warum diese Typologie

Der Umweg über das Ortsbild ist hier der kürzeste Weg zur Dichte.

Nach § 34 BauGB muss sich ein Neubau in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Genau darin liegt hier die Chance: Die ortstypische Winkelhof-Bebauung ist der Bezugsfall vor Ort – und sie trägt mehr Kubatur als zwei freistehende Einzelhäuser. Die Typologie, die sich am besten einfügt, ist gleichzeitig die dichtere.

Das ist keine gestalterische Vorliebe, sondern eine genehmigungsstrategische Rechnung: Zwei freistehende Häuser wären unauffälliger, würden aber an den Abstandsflächen scheitern und weniger Wohnfläche tragen. Ein kompakter Riegel wäre effizienter, fügt sich aber schlechter ein und bräuchte eine teure Tiefgarage.

L oder Z?

In der Nachbarschaft gibt es Winkelhöfe in L- und in Z-Form; beide gelten dort als Bezugsfall. Der Leitentwurf ist bewusst L-förmig, und alle Zeichnungen auf dieser Plattform zeigen die L-Form. Eine Z-Form bleibt eine Alternative für die späte Entwurfsplanung – es steht keine Entscheidung mehr aus.

eine getroffene Entscheidung

Bauteile

Was am Entwurf belegt ist – und was nicht.

Die Zeichnung ist bewusst keine Visualisierung. Sie zeigt Bauteile und ihre Belegstufe, damit niemand ein Schema für einen Entwurf hält.

Der Baukörper und seine Belegstufen. Ausgefüllt gezeichnet ist, was durch Urkunden, amtliche Auskünfte und amtliche Geodaten belegt ist – seit August 2026 gehört der Geländeverlauf dazu. Dünn gezeichnet ist, was planerisch begründet, aber von einer offenen Angabe abhängig ist. Gestrichelt bleibt allein die Firsthöhe. Kein Bauteil wechselt seinen Zustand durch eine Animation, sondern nur durch einen erreichten Meilenstein.

Sieben Bauteile, drei Belegstufen

3 belegt · 3 konzipiert · 1 offen

Lageplan · schematisch

Wie der Winkel auf dem Grundstück liegt.

Nordflügel zur offenen Feldflur, Ostflügel zur Straße, Hof und Garten nach Südwesten. Die Sockelgarage liegt unter dem gesamten Baukörper – rund 13 Stellplätze brauchen mit Fahrgassen etwa so viel Fläche wie der Winkel selbst.

Schematischer Lageplan. Auf die amtliche Grundstücksfläche kalibriert und gegen die georeferenzierte Flurkarte geprüft, aber nicht vermessen. Gestrichelt bleibt der Grenzverlauf, weil dafür Kantenmaße aus der Urkunde nötig sind; verbindliche Geometrie entsteht erst mit Vermessung und Höhenplan.

Alle Kennzahlen

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Fakt: Durch Urkunde, amtliche Auskunft oder Plan belegt. Grundstück 869 m² Amtliche Fläche aus dem Grundbuch. Die Planmessung des Architekten liegt 3 m² darüber – für die Konzeption unkritisch.
Annahme: Arbeitshypothese mit benannter Konfidenz, jederzeit revidierbar. Grundfläche Baukörper ~324 m² Schematisch aus dem Leitentwurf gerechnet; verbindlich erst mit Vermessung und Entwurfsplanung.
Annahme: Arbeitshypothese mit benannter Konfidenz, jederzeit revidierbar. Grundflächenzahl ~0,37 Der Orientierungswert für ein Dorfgebiet liegt bei 0,6. Das Konzept bleibt deutlich darunter.
Annahme: Arbeitshypothese mit benannter Konfidenz, jederzeit revidierbar. Geschosse E + 1 + DG Auf dem Grundstück stand bereits ein Gebäude in dieser Geschossigkeit – ein belegtes Argument für das Einfügen.
Fakt: Durch Urkunde, amtliche Auskunft oder Plan belegt. Geschosshöhe 2,90 m Aus den Original-Bestandsschnitten belegt. Die einzige urkundlich gesicherte Höhenangabe des Projekts.
Fakt: Durch Urkunde, amtliche Auskunft oder Plan belegt. Firsthöhe Bestandsgebäude 9,4 m Aus dem amtlichen 3D-Gebäudemodell, gemessen über eigenem Gelände; Traufe 4,0 m. Bestätigt die bisherige Annahme von acht bis neun Metern.
Fakt: Durch Urkunde, amtliche Auskunft oder Plan belegt. Firsthöhe Nachbarschaft 9,7–12,8 m Dreißig Wohngebäude im Umkreis von 150 m: Median 9,7 m, drei Viertel bis 10,8 m, Maximum 12,8 m über eigenem Gelände. Der Rahmen für das Einfügen ist damit beziffert.
Fakt: Durch Urkunde, amtliche Auskunft oder Plan belegt. Geländeunterschied 3,1 m Über das Grundstück, im Mittel 7 % Gefälle quer zur Straße. Aus dem amtlichen Höhenmodell mit 1 m Gitterweite.
Annahme: Arbeitshypothese mit benannter Konfidenz, jederzeit revidierbar. Wohnfläche ~720–800 m² Bandbreite, weil die einfügende Höhe noch nicht belegt ist.
Annahme: Arbeitshypothese mit benannter Konfidenz, jederzeit revidierbar. Wohneinheiten 12–14 Die Einheitenzahl ist nach Auskunft des Bauamts unkritisch, solange Einfügen und Stellplatznachweis stimmen.
Annahme: Arbeitshypothese mit benannter Konfidenz, jederzeit revidierbar. Stellplätze ~13 im Sockel Rechnerisch aus dem Schlüssel von einem Stellplatz je 60 m² Wohnfläche. Etwa 13 Stellplätze brauchen mit Fahrgassen rund 325 m² – deshalb liegt die Garage unter dem gesamten Baukörper.
Annahme: Arbeitshypothese mit benannter Konfidenz, jederzeit revidierbar. Rechtsgrundlage § 34 BauGB Unbeplanter Innenbereich mit Dorfgebietscharakter. Die endgültige Zuordnung ist die wichtigste offene Frage des Projekts.

Höhenschnitt · schematisch

Die Höhe ist die eigentliche Frage.

Nicht die Zahl der Wohnungen entscheidet über die Genehmigung, sondern das Einfügen in die Umgebung – und das heißt: Trauf- und Firsthöhe. Die Stellplätze liegen deshalb im Sockel und erhöhen das sichtbare Gebäude nicht.

Schematischer Höhenschnitt. Belegt sind die Geschosshöhe von 2,90 Metern aus den Original-Bestandsplänen und die Hanglage mit 3,1 Metern Höhenunterschied über das Grundstück. Der hier gezeichnete Geländeverlauf am Gebäude bleibt die Annahme des Leitkonzepts: Steckt der Sockel bergseitig im Hang, bleibt oberhalb des Geländes die Höhe eines Hauses mit Erd-, Ober- und Dachgeschoss sichtbar. Zum Vergleich: Das frühere Bestandsgebäude erreichte 9,4 Meter, die Nachbarschaft im Mittel 9,7 und im Maximum 12,8 Meter.

Zwei Argumente aus eigener Akte

Auf diesem Grundstück stand bereits ein Wohnhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Und der historische Hochsockel des älteren Bestandsgebäudes ist eine ortsübliche Präzedenz für das geplante Sockelgeschoss. Beides steht in den Originalplänen.

Was die Geodaten am Konzept korrigieren

Die 3,1 Meter Höhenunterschied stehen über die Länge des Grundstücks zur Verfügung, nicht über die knapp zehn Meter Bautiefe eines Flügels – dort sind es rund 0,7 Meter. Der Sockel verschwindet also nicht allein durch das Gefälle im Hang. Wie viel von ihm sichtbar bleibt, entscheiden Lage des Baukörpers und Aushub. Für einen sichtbaren Sockel gibt es auf diesem Grundstück eine Präzedenz: den historischen Hochsockel des älteren Bestandsbaus.

Amtliche Geodaten · August 2026

Was das Gelände wirklich macht.

Die Topografie war die längste offene Frage dieses Projekts. Beantwortet hat sie nicht ein Gutachten, sondern der offene Datenbestand der Bayerischen Vermessungsverwaltung: ein Höhenmodell mit einem Meter Gitterweite und ein 3D-Gebäudemodell, das für jedes Haus der Umgebung Bodenhöhe, Traufe und First enthält.

Fakt: Durch Urkunde, amtliche Auskunft oder Plan belegt. Höhenunterschied über das Grundstück

3,1 m

Zwischen dem höchsten und dem tiefsten Punkt der Grundstücksfläche, gemessen auf 33 Metern Abstand. Aus 696 Rasterpunkten des amtlichen Höhenmodells.

Fakt: Durch Urkunde, amtliche Auskunft oder Plan belegt. Mittleres Geländegefälle

7 %

Die Falllinie verläuft quer zur Straße nach Ostnordosten. Das Grundstück ist damit eine milde Hanglage, kein Steilhang – Terrassierung ist nicht erforderlich, ein Hanggeschoss aber auch nicht selbstverständlich.

Fakt: Durch Urkunde, amtliche Auskunft oder Plan belegt. Höchster Punkt über Zufahrtsniveau

1,9 m

Bezogen auf die Straßenhöhe am Zufahrtsbereich. Der tiefste Punkt des Grundstücks liegt 1,3 Meter darunter.

Annahme: Arbeitshypothese mit benannter Konfidenz, jederzeit revidierbar. Geländeabfall über eine Bautiefe

≈ 0,7 m

Die 3,1 Meter stehen über die volle Länge des Grundstücks zur Verfügung, nicht über die knapp 10 Meter Bautiefe eines Flügels. Ein Sockelgeschoss von 2,8 Metern verschwindet deshalb nicht allein durch das Gefälle im Hang – wie viel davon sichtbar bleibt, entscheidet die Lage des Baukörpers und die Abgrabung.

Der Höhenrahmen der Nachbarschaft

Ausgewertet wurden 84 Gebäude im Umkreis von 150 Metern, davon 30 Wohngebäude ab 60 Quadratmetern Grundfläche. Gemessen wird jeweils über dem eigenen Gelände des Gebäudes – so, wie es auch beim Einfügen nach § 34 BauGB zählt.

Fakt: Durch Urkunde, amtliche Auskunft oder Plan belegt.Firsthöhe 9,7 m Median. Drei Viertel der Gebäude bleiben unter 10,8 m, das Maximum liegt bei 12,8 m.
Fakt: Durch Urkunde, amtliche Auskunft oder Plan belegt.Traufhöhe 4,9 m Median. Bis 5,6 m im oberen Viertel, maximal 8,5 m.
Fakt: Durch Urkunde, amtliche Auskunft oder Plan belegt.Grundfläche 129 m² Median der Wohngebäude, größtes Einzelgebäude 204 m².
Fakt: Durch Urkunde, amtliche Auskunft oder Plan belegt.Dachform 57 × Satteldach 21 × Flachdach, 4 × Pultdach, 1 × Krüppelwalmdach, 1 × sonstige. Wo die Geschosszahl erfasst ist, überwiegen zwei bis drei Vollgeschosse.

Das Bestandsgebäude, amtlich bestätigt

Traufe 4,0 Meter, First 9,4 Meter über eigenem Gelände, Satteldach über 71 Quadratmetern Grundfläche. Die bisher aus den Bestandsplänen abgeleitete Firsthöhe von acht bis neun Metern ist damit bestätigt und auf 9,4 Meter präzisiert.

Was diese Daten nicht leisten

Das Höhenmodell ist ein Rechenmodell aus Laserscandaten, keine Vermessung. Für den Bauantrag bleibt der amtliche Lageplan mit Höhenanschluss erforderlich.
Das Gefälle bestätigt die Hanglage, beantwortet aber nicht, wie viel des Sockelgeschosses im Gelände liegt. Das hängt an der Lage des Baukörpers im Hang und am Aushub – eine Entwurfsentscheidung, keine Datenfrage.
Flurstücksgrenzen sind in Bayern nicht als Vektordaten offen verfügbar. Die georeferenzierte Flurkarte bestätigt Zuschnitt und Lage, liefert aber keine Kantenmaße: Die aus dem Kartenbild gerechnete Fläche bleibt rund ein Achtel unter der amtlichen Angabe, weil Linienbreite und ausgesparte Nebengebäude mitzählen. Für Maße gilt die Urkunde, nicht das Bild.
Das Gebäudemodell nennt die Höhen aller Nachbargebäude, nicht den maßgeblichen Bezugsfall. Welches Gebäude die Behörde als Maßstab ansetzt, bleibt eine Auskunftsfrage.

Variantenvergleich

Drei Wege, einer bleibt.

Aus über dreißig systematisch bewerteten Bebauungsstrategien sind drei Grundtypen übrig geblieben. Öffentlich gezeigt wird der Vergleich, der die Entscheidung tragen muss.

Rückfallebene

Zwei freistehende Häuser

Dafür: Aussicht für beide Baukörper, einfache Bauabschnitte, geringes Genehmigungsrisiko.

Dagegen: Abstandsflächen werden kritisch – eine der ursprünglichen Vorentwürfe verletzte sie bereits. Geringere Wohnfläche bei ähnlichen Fixkosten.

verworfen

Kompakter Riegel mit Tiefgarage

Dafür: Höchste Dichte, effiziente Erschließung.

Dagegen: Fügt sich als „großer Block“ schlechter ein, und eine ausgehobene Tiefgarage ist am Hang die teuerste Lösung.

Leitkonzept

L-förmiger Winkelhof mit Sockelgarage

Dafür: Nimmt die Kubatur der vorhandenen Winkelhöfe auf, verdichtet trotzdem stärker, hält die Gartenseite frei und nutzt den Hang für die Stellplätze.

Dagegen: Die Innenecke des Winkels ist abstandsflächenkritisch und muss früh geprüft werden.

Orientierung

Welche Seite wofür.

Der ursprünglich zentrale Zielkonflikt zwischen Aussicht und Besonnung ist entschärft: Nachdem die Karte zeigte, dass der freie Blick nach Westen und Nordwesten liegt, fallen Aussicht und Abendsonne zusammen.

Zuordnung der Himmelsrichtungen zu Nutzungen
Himmelsrichtung	Bevorzugte Nutzung	Begründung
West / Nordwest	Wohnen, Essen, Loggien, Terrassen, Garten	Belegter freier Blick über die offene Feldflur, dazu Nachmittags- und Abendsonne.
Süd / Südost	Erschließung, Zufahrt, Stellplätze, Nebenräume	Zur Straße hin – hält Verkehr von der Wohn- und Gartenseite fern und puffert zum Dorf.
Nord	Nebenräume, punktuelle Aussichtsöffnungen in den oberen Geschossen	Diffuses, blendfreies Licht. Eine weiter reichende Fernsicht in diese Richtung ist bislang nur eine unbestätigte Aussage.
Ost	Küche, Frühstücksbereich	Morgensonne und Teilblick.

Diese Schemata sind Diskussionsgrundlage für den Architekten und ersetzen keine Entwurfsplanung. Verbindliche Grundrisse, Schnitte und Höhen entstehen erst mit geklärtem Baurecht, Vermessung und Höhenplan.